評(píng)估報(bào)告是最終的評(píng)估結(jié)果，是具有法律效力的文書(shū)。只要是拆遷、征收、或者騰退，都會(huì)經(jīng)過(guò)評(píng)估的程序。作為被動(dòng)的被拆遷人，維護(hù)合法權(quán)益的最好辦法是根據(jù)最終的評(píng)估報(bào)告，審查資產(chǎn)評(píng)估程序是否合法。

一份評(píng)估報(bào)告放在大家的面前，大家都知道數(shù)額低、自己的合法權(quán)益受到了侵害，但到底低在哪里卻說(shuō)不出來(lái)。接下來(lái)給大家講講，如何判斷一份拆遷評(píng)估報(bào)告是否合法?它的違法點(diǎn)都會(huì)出現(xiàn)在哪里?

一般來(lái)說(shuō)，被拆遷人接到的評(píng)估報(bào)告大部分都是不合法的，因?yàn)樗鼉H僅寫(xiě)著房屋估值，缺失了很多應(yīng)當(dāng)列明的事項(xiàng)。

我們以一份比較完整的評(píng)估報(bào)告為例，給大家列舉一些可能出現(xiàn)的問(wèn)題點(diǎn)。

比如說(shuō)：我們通過(guò)評(píng)估報(bào)告知道了評(píng)估公司的名稱，那么我們就可以查詢?cè)u(píng)估公司的資質(zhì)，因?yàn)?strong>資產(chǎn)評(píng)估公司是分級(jí)別的，級(jí)別不同、評(píng)估的能力也有很大的差別。

《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》

第七條 列入房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)量超過(guò)下述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不能承接新的房屋征收評(píng)估工作：

(一)一級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶;

(二)二級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到1000戶;

(三)三級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到500戶。

假如你們這個(gè)拆遷項(xiàng)目總共有800戶，那么評(píng)估公司必須要達(dá)到二級(jí)的資質(zhì)，如果經(jīng)過(guò)查詢，發(fā)現(xiàn)這個(gè)評(píng)估公司的資質(zhì)存在問(wèn)題，就是個(gè)三級(jí)資質(zhì)，那么我們就此就獲得了一個(gè)談判的籌碼。

再比如說(shuō)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)方面的問(wèn)題，我們剛才講過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，那么實(shí)際的案例中，一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)三年五年都不算是個(gè)稀奇的事情，七八年的也存在，那么各位想想，北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和七八年前的房?jī)r(jià)相差多少，這樣的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否合理?

評(píng)估時(shí)點(diǎn)指的不僅僅是入戶測(cè)量的日期，而是估價(jià)活動(dòng)的起止時(shí)間，即正式接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告的期間，通過(guò)這個(gè)期間，我們可以判斷程序是否合法。

實(shí)踐過(guò)程中存在這樣的情況，評(píng)估在前，辦理拆遷許可證在后，這樣的情況我們也見(jiàn)過(guò)不少。

我們?cè)?jīng)遇到一些情況，律師在代理案件過(guò)程中，進(jìn)行調(diào)查取證工作，從委托人手里得到了評(píng)估報(bào)告，然后又調(diào)查到了拆遷項(xiàng)目的拆遷許可證，兩證一對(duì)比，發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題。

拆遷許可證是2013年8月發(fā)的，評(píng)估報(bào)告的日期卻是2013年6月，比拆遷許可證的日期還早兩個(gè)月，這就是明顯的違法。

關(guān)于評(píng)估報(bào)告的有效期，法律上沒(méi)有具體的規(guī)定，但是評(píng)估報(bào)告中必須要注明有效期，很多拆遷項(xiàng)目持續(xù)好幾年，如果一直沿用原來(lái)的評(píng)估報(bào)告，對(duì)被拆遷人的損害是巨大的，所以合法的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)具備有效期，如果沒(méi)有，那么也屬于違法。

估價(jià)師的聲明也可以體現(xiàn)出很多的問(wèn)題。

首先，評(píng)估報(bào)告的依據(jù)是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，而不是地方性的依據(jù)。其次，要寫(xiě)明評(píng)估人員是否進(jìn)行了實(shí)地勘察，哪些評(píng)估人員進(jìn)行了實(shí)地勘察、哪些評(píng)估人員沒(méi)有進(jìn)行實(shí)地勘察，這都要一 一寫(xiě)清楚。

最后，評(píng)估師需要簽字，如果沒(méi)有簽字是不合法的，因?yàn)槲覀兛梢愿鶕?jù)簽字去查詢?cè)u(píng)估師是否具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)。

另外，評(píng)估機(jī)構(gòu)的蓋章是必不可少的。光有蓋章也不行，還要看看這個(gè)章的性質(zhì)，必須是評(píng)估機(jī)構(gòu)的公章，很多評(píng)估公司在評(píng)估報(bào)告上蓋的是xx評(píng)估公司xx項(xiàng)目專用章，不是圓形的公章，而是像是發(fā)票專用章的那種橢圓形的章，這樣的章都是不合法的。

附件中要有估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。

只要我們廣大被拆遷人具備一定的知識(shí)，就能夠識(shí)別真?zhèn)?，防止被?dòng)。在此提醒廣大被征收人，當(dāng)您遇到拆遷時(shí)，請(qǐng)務(wù)必關(guān)注您房屋價(jià)值的評(píng)估報(bào)告，以維護(hù)您正當(dāng)、合法的補(bǔ)償利益。